Mở cánh cửa BĐS nghỉ dưỡng Hòa Bình
Khoảng 10 năm trở lại đây, BĐS nghỉ dưỡng bùng nổ ở Việt Nam với các đặc trưng:
Thứ nhất, tuyệt đại đa số BĐS nghỉ dưỡng phát triển gắn với vùng ven biển dựa vào ưu thế tự nhiên là Việt Nam có bờ biển dài với nhiều bãi tắm đẹp. Theo đó, quĩ đất dành cho BĐS nghỉ dưỡng phát triển theo chiều dài bám theo bờ biển, cả BĐS thấp tầng và cao tầng, cả BĐS theo dự án lẫn BĐS riêng lẻ. Tiềm năng BĐS nghỉ dưỡng ở các địa phương không có biển hay có biển nhưng không có bãi tắm tốt chưa được chú trọng khai thác, đặc biệt du lịch nghỉ dưỡng gắn với núi rừng, sông hồ và suối khoáng mới chủ yếu tập trung vào sử dụng và cải tạo BĐS có sẵn mà chưa có nhiều dự án xây dựng mới có qui mô và chất lượng tương tự như BĐS nghĩ dưỡng ven biển.
Phân khúc căn nhà thứ hai đã manh nha song phần lớn là phục vụ nhu cầu kinh doanh cho thuê chứ chưa phải là căn nhà thứ hai đúng nghĩa. Hơn nữa, phong trào sở hữu trang trại nở rộ một thời nay đã chìm lắng chưa biết khi nào có thể phục hồi trong khi những mô hình mới như homestay, farmstay,... vận hành trục trặc do nhiều nguyên nhân, cả pháp lý lẫn phương thức kinh doanh và phong tục, thói quen,...
Dịch bệnh Covid 19 khiến cho không ít người có nhu cầu rời xa đô thị đông đúc, chật chội, ồn ào, xô bồ, ô nhiễm, dễ lây bệnh đồng thời chịu ảnh hưởng nặng nề của các biện pháp phòng chống dịch bệnh thông qua sở hữu căn nhà thứ hai tại những địa phương xung quanh đô thị có dân cư thưa thớt, phong cảnh đẹp, rộng rãi, không khí trong lành, gần gũi thiên nhiên, xã hội thân thiện,... Các thành tựu của Cách mạng công nghiệp 4.0 như làm việc từ xa, học online, IoT, thương mại điện tử,... đi đôi với mức thu nhập cao và điều kiện cơ sở hạ tầng (giao thông, điện nước, internet, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, văn hóa,...) được cải thiện cho phép một bộ phận dân cư đô thị lớn mong muốn và có thể sở hữu căn nhà thứ hai để sống, để nghỉ dưỡng dài ngày chứ không phải kinh doanh hay cho thuê ở khu vực ngoại ô hay tỉnh lân cận.
TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế
Thứ hai, BĐS nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu du lịch biển của khoảng 100 triệu lượt khách trong nước hàng năm nên có đặc điểm là du lịch ngắn ngày, tập trung vào mùa hè và đa dạng các hình thức du lịch, từ bình dân tới cao cấp. Thu nhập ngày càng cao và thay đổi lối sống khiến cho ngày càng nhiều người Việt Nam, không chỉ ở các thành phố lớn mà còn ở các tỉnh có nhu cầu du lịch biển trong dịp hè và cả trong những dịp nghỉ lễ khác.
Một bộ phận người Việt có trải nghiệm du lịch biển quốc tế nên yêu cầu về BĐS nghỉ dưỡng ngày càng cao, đòi hỏi tiệm cận chuẩn mực quốc tế. So với du lịch biển thì du lịch “phi biển” chậm phát triển hơn rất nhiều kể cả về số lượng khách, cơ sở hạ tầng, qui mô và chất lượng dịch vụ lẫn mức độ hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước trong khi tiềm năng du lịch “phi biển” còn rất lớn.
Đặc biệt, do tác động của dịch Covid 19, khi du lịch nói chung, du lịch biển nói riêng lâm vào khủng hoảng kéo dài, theo đó BĐS nghỉ dưỡng biển cũng rơi vào tình trạng thừa ế, cả sản phẩm và công suất khai thác thì BĐS nghỉ dưỡng “phi biển”, trong đó có mô hình căn nhà thứ hai ven đô thị hoàn toàn có thể trở thành cứu cánh cho cả ngành du lịch lẫn ngành BĐS nghỉ dưỡng nếu khắc phục được các nhược điểm như tập trung đông người, sử dụng phương tiện vận tải công cộng, khó đảm bảo qui tắc 5K của Bộ Y tế. Hơn nữa, lối sống với căn nhà thứ hai ở ngoại ô vốn quen thuộc với dân đô thị lớn tại nhiều nước phát triển có thể trở thành phương thức lựa chọn tránh dịch bệnh được ưa chuộng của một bộ phận cư dân đô thị có điều kiện ở nước ta.
Thứ ba, BĐS nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu của trên 10 triệu khách du lịch quốc tế mỗi năm, bao gồm nhiều hình thức như khách lẻ, khách gia đình và khách đoàn, trong đó có cả MICE. Khách du lịch quốc tế là đối tượng phục vụ chủ yếu của BĐS nghỉ dưỡng cao cấp, đạt đẳng cấp quốc tế. Tương tự như du lịch trong nước, du lịch quốc tế chịu ảnh hưởng của dịch Covid 19, thậm chí còn nặng nề hơn nên du lịch “phi biển” có thể là lựa chọn của khách du lịch quốc tế sau khi mở cửa biên giới trở lại nhờ thành quả tiêm vacxin của các quốc gia trên thế giới. BĐS nghỉ dưỡng “phi biển” cần đi trước đón đầu xu hướng du lịch “phi biển” nhờ những ưu thế phòng chống dịch hơn hẳn so với du lịch biển.
Thứ tư, sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã phát triển đa dạng phù hợp với xu thế và đạt đẳng cấp quốc tế, từ BĐS riêng lẻ, bình dân tới biệt thự, khách sạn, condotel, tổ hợp vui chơi giải trí,... Việt Nam đã sở hữu nhiều khu nghỉ dưỡng ven biển hiện đại, dịch vụ đạt tiêu chuẩn quốc tế, đảm bảo môi trường sinh thái xanh, sạch, đẹp đi đôi với hệ thống giao thông tiện lợi. Ngược lại, sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng “phi biển” còn ít, đơn điệu, nghèo nàn, chủ yếu gắn với những sân golf mới xây dựng, với một số nguồn suối khoáng hay tập trung ở một số địa phương như Sapa (Lào Cai) và Đà Lạt (Lâm Đồng). Phân khúc căn nhà thứ hai hầu như chưa được quan tâm phát triển, một phần do không ít người dân ở đô thị lớn lại đồng thời có BĐS ở quê của chính họ sở hữu hay do bố mẹ ông bà để lại. Cơ hội vươn lên trở thành trung tâm du lịch “phi biển” mới mở rộng cho tất cả các địa phương có tiềm năng của nước ta miễn là biết nắm lấy cơ hội và có chiến lược phát triển đúng đắn.
Thứ năm, phát triển BĐS nghỉ dưỡng được chính quyền, đặc biệt là chính quyền tại các tỉnh ven biển quan tâm và hỗ trợ với hàng loạt cơ chế chính sách thu hút và hấp dẫn các nhà đầu tư trong tổng thể chiến lược chuyển dịch cơ cấu kinh tế địa phương theo hướng chuyển từ nông ngư nghiệp sang dịch vụ và du lịch, trong qui hoạch đất đai và qui hoạch tổng thể, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và trong từng cơ chế chính sách cụ thể.
Thứ sáu, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư, từ nhà đầu tư cá nhân đến các tập đoàn lớn, cả nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài. Hàng trăm ngàn tỷ đồng vốn đã đổ vào BĐS nghỉ dưỡng, bao gồm cả vốn tự có, vốn góp, vốn tín dụng ngân hàng,... Đặc biệt, BĐS nghỉ dưỡng trở thành minh chứng thuyết phục cho mô hình kinh tế chia sẻ do đặc điểm khai thác BĐS nghỉ dưỡng ven biển ở nước ta. Mô hình nghỉ dưỡng “phi biển” vừa có nhiều đặc điểm chung so với nghỉ dưỡng biển do đều là du lịch nghỉ dưỡng song cũng có những đặc điểm riêng như mức độ tập trung thấp hơn, hòa hợp hơn với thiên nhiên và xã hội xung quanh, tỷ lệ sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng sở hữu và sử dụng thường xuyên cao hơn (căn nhà thứ hai),...
Thứ bảy, BĐS nghỉ dưỡng phát triển đột phá làm thay đổi hẳn diện mạo nhiều địa phương ven biển khi và chỉ khi có sự tham gia của các nhà đầu tư lớn, chuyên nghiệp với những dự án qui mô hàng ngàn tỷ đồng và sử dụng hàng trăm hecta đất. Hầu hết các dự án BĐS nghỉ dưỡng lớn đều có sự gắn kết trực tiếp hoặc gián tiếp với các khu vui chơi giải trí, sân golf, casino, trung tâm hội nghị, trung tâm biểu diễn, trung tâm mua sắm,... tạo thành tổ hợp dịch vụ du lịch đa dạng đáp ứng mọi nhu cầu của khách. Khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng biển mất đi sự hấp dẫn vốn có thì việc các nhà đầu tư lớn chuyển hướng sang BĐS nghỉ dưỡng “phi biển” là tất yếu. Ưu thế sẽ thuộc về những địa phương đón đầu được xu hướng này.
Thứ tám, mô hình BĐS nghỉ dưỡng nói chung, BĐS nghỉ dưỡng ven biển nói riêng ở Việt Nam làm nảy sinh một số vấn đề xã hội cần giải quyết, chẳng hạn như ảnh hưởng tiêu cực tới sinh kế và lối sống truyền thống của cư dân địa phương, phát sinh tệ nạn xã hội, tạo ra những khu vực biệt lập khép kín tách rời xã hội xung quanh, ảnh hưởng tới quyền tự do đi lại và tiếp cận một số địa điểm lịch sử văn hóa truyền thống ở địa phương, khoét sâu bất bình đẳng xã hội và chênh lệch giàu nghèo, tập trung đông người dễ gây ô nhiễm môi trường và truyền nhiễm dịch bệnh,...
Cơ hội của Hòa Bình
Căn cứ vào các xu thế phát triển BĐS nghỉ dưỡng nêu trên, cách cửa phát triển BĐS nghỉ dưỡng “phi biển” đang mở rộng cho Hòa Bình với các ưu thế và cơ hội nổi bật sau:
Thứ nhất, Hòa Bình có vị trí lý tưởng để phát triển BĐS nghỉ dưỡng “phi biển” trong đó có mô hình căn nhà thứ hai cho một bộ phận cư dân Thủ đô Hà Nội. Hòa Bình là một tỉnh miền núi thuộc vùng Tây Bắc, thành phố Hòa Bình nằm cách trung tâm thủ đô Hà Nội 73 km và tỉnh Hòa Bình thuộc vùng Hà Nội. Tương tự như Ninh Bình và Thanh Hóa, Hòa Bình nằm giáp ranh giữa 3 khu vực Tây Bắc Bộ, Đông Bắc Bộ và Bắc Trung Bộ, phía bắc giáp Phú Thọ, phía nam giáp Hà Nam và Ninh Bình, phía đông và đông bắc giáp Hà Nội, phía tây, tây bắc và tây nam giáp Sơn La và Thanh Hóa. Đặc biệt, Quốc lộ 6 đi qua các huyện Lương Sơn, thành phố Hòa Bình, huyện Tân Lạc, Mai Châu nối liền Hòa Bình với thủ đô Hà Nội với điểm gần trung tâm Hà Nội nhất trên quốc lộ 6 của Hòa Bình thuộc huyện Lương Sơn chưa đầy 40 km. Thực tế, năm 2008 có 4 xã Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung thuộc huyện Lương Sơn đã sáp nhập vào Hà Nội (nay thuộc các huyện Thạch Thất và Quốc Oai).
Hoà Bình nổi tiếng với cảnh sắc núi đồi nên thơ
Thứ hai, địa hình và điều kiện tự nhiên Hòa Bình rất phù hợp phát triển BĐS nghỉ dưỡng “phi biển” với đồi núi trùng điệp nhiều hang động như thác Bờ, Hang Rết, động Hoa Tiên, những hang động thiên tạo đa dạng hình thù trên đỉnh Phù Bua,.... vùng rừng nhiệt đới nguyên sinh Pù Noọc mở ra những tuyến du lịch mạo hiểm leo núi, đi bộ, săn bắn, tắm suối,...
Hòa Bình sở hữu một vùng hồ sông Ðà thơ mộng cho phép phát triển du lịch vùng lòng hồ và ven hồ có đầy đủ vịnh, đảo và bán đảo đi đôi với hệ động thực vật quý hiếm được bảo tồn tốt. Các bản Mường, bản Dao, bản Tày rải rác ven hồ, ven thung lũng tạo nên phong cảnh sơn thủy hữu tình như bản Nanh, bản Nưa của người Mường, người Dao và xen kẽ một số gia đình người Thái với những mái nhà sàn cổ đặc biệt hấp dẫn du khách và cả người dân đô thị ở Hà Nội.
Hòa Bình có mạng lưới sông suối phân bổ tương đối dày và đều khắp ở các huyện. Sông Ðà có lưu vực 15.000 km² chảy qua các huyện Mai Châu, Ðà Bắc, Tân Lạc và thành phố Hòa Bình với tổng chiều dài là 151 km. Hồ sông Ðà có dung tích 9,5 tỷ m3 nước thông với sông Hồng, sông Bưởi (bắt nguồn từ xã Phú Cường, huyện Tân Lạc) dài 55 km, sông Bôi (bắt nguồn từ xã Thượng Tiến, huyện Kim Bôi) dài 125 km, sông Bùi (bắt nguồn từ xã Lâm Sơn huyện Lương Sơn) dài 32 km, sông (Lạng bắt nguồn từ xã Bảo Hiệu huyện Yên Thủy) dài 30 km. Hòa Bình có vùng núi cao nằm về phía tây bắc với độ cao trung bình từ 600 – 700 m (diện tích 212.740 ha) và vùng núi thấp nằm ở phía đông nam (diện tích 262.202 ha) với độ cao trung bình từ 100 – 200 m.
Hòa Bình có khí hậu cận nhiệt đới ẩm, mùa đông phi nhiệt đới khô lạnh, ít mưa còn mùa hè nóng, mưa nhiều. Nhiệt độ trung bình hàng năm trên 23 °C, tháng 7 có nhiệt độ cao nhất (trung bình 27 - 29 °C) còn tháng 1 có nhiệt độ thấp nhất (trung bình 15,5 - 16,5 °C).
Đặc biệt, Hòa Bình có nhiều suối nước khoáng nóng, nổi bật là suối nước khoáng Kim Bôi với nguồn nước phun lên ở nhiệt độ 36 °C, đủ tiêu chuẩn dùng làm nước uống, để tắm, chữa bệnh. Thung lũng Mai Châu là một thung lũng với đồng lúa và những nếp nhà sàn được quy hoạch bảo tồn và còn nhiều tiềm năng phát triển du lịch. Đà Bắc- một huyện vùng cao thích hợp cho du khách tham quan du lịch sinh thái và văn hóa. Đà Bắc với cảnh quan nguyên sơ yên ả, thơ mộng của thị trấn miền núi Tây bắc. Lương Sơn ở cửa ngõ của Hòa Bình chỉ cách Hà Nội khoảng 40 km với hệ thống giao thông thuận lợi nên tập trung rất nhiều khu du lịch sinh thái, địa điểm giải trí.
Ngoài ra, Hòa Bình còn nổi tiếng với nhiều vùng sản xuất hàng hóa chuyên canh nguyên liệu tập trung như vùng cam huyện Cao Phong; vùng mía tím huyện Tân Lạc,Lạc Sơn, Cao phong; vùng gỗ, luồng nguyên liệu ở huyện Đà Bắc, Mai Châu; vùng lạc, đậu ở huyện Lạc Sơn, Yên Thủy; vùng cây dưa hấu ở huyện Lạc Thủy, Kim Bôi; vùng cây dược liệu ở Tân Lạc, Lạc Sơn; vùng chè ở huyện Lương Sơn, Mai Châu, Đà Bắc.
Thứ ba, bên cạnh điều kiện tự nhiên thuận lợi, đất rộng người thưa, Hòa Bình cũng có nhiều điều kiện văn hóa – xã hội phù hợp để phát triển BĐS nghỉ dưỡng “phi biển”. Trên diện tích tự nhiên của Hòa Bình là 4.662,5 km² chỉ có 854.131 dân (năm 2019). Theo thống kê năm 1999, Hòa Bình có 6 dân tộc sinh sống, trong đó đông nhất là người Mường (chiếm 63,3%) và người Kinh (chiếm 27,73%), còn lại là người Thái (chiếm 3,9%), người Dao (chiếm 1,7%), người Tày (chiếm 2,7%) và người Mông chiếm 0,52%. Tỷ lệ đô thị hóa tính đến năm 2020 đạt 28,69%.
Hòa Bình là một trong chín tỉnh của Việt Nam mà người Kinh không chiếm đa số do tỉnh là thủ phủ của người Mường sinh sống trải rộng khắp trong tỉnh và xen kẽ với các dân tộc khác. Đáng chú ý là đa số người Kinh di cư tới Hòa Bình từ những năm 1960 theo phong trào khai hoang từ các tỉnh Nam Định, Hà Nam, Ninh Bình, Hà Tây,... tạo tiền đề và mối quan hệ thuận lợi để Hòa Bình đón nhận cư dân từ các tỉnh thành khác nói chung, từ Hà Nội nói riêng đến làm ăn và sinh sống ở Hòa Bình.
Người Thái chủ yếu sống tập trung ở huyện Mai Châu và vẫn giữ được những nét văn hóa độc đáo làm vốn quý để phát triển du lịch cộng đồng với khu du lịch Bản Lác là một trong những điểm du lịch hấp dẫn hàng đầu ở Hòa Bình. Người Tày, chủ tập trung ở huyện Đà Bắc, sống xen kẽ với người Mường, người Dao còn người Dao sống thành cộng đồng ở các huyện Đà Bắc, Lương Sơn, Kim Bôi, Cao Phong và thành phố Hòa Bình. Các dân tộc Hòa Bình vừa giữ gìn bản sắc văn hóa riêng vừa bảo tồn được tính đa dạng của văn hóa các dân tộc khác trong cộng đồng với di sản văn hóa phi vật thể hấp dẫn như hát ví Mường với nhạc trống đồng, nhạc cồng, trường ca Đẻ đất đẻ nước, làn điệu dân ca Thái, múa khèn, múa ô của người Mông, Hội xên bản, xên mường, Hội cầu mưa (dân tộc Thái), Lễ cầu mát (người Mường), Lễ cầu phúc bản mường (người Thái ở Mai Châu), Lễ cơm mới (người Mường Bi), Lễ khẩn chiêm (người Dao), Hội xéc bùa (dân tộc Mường),... Rượu cần trong các dịp lễ hội của người Mường, người Thái là nét văn hóa độc đáo, quyến rũ ở Hòa Bình. Chính sự đa dạng về dân tộc là tiềm năng lớn để Hòa Bình phát triển du lịch, nhất là du lịch văn hóa và du lịch sinh thái.
Thứ tư, tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng Hòa Bình đang thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư, cả nhà đầu tư cá nhân lẫn nhà đầu tư chuyên nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch cuối tuần, ngắn ngày và căn nhà thứ hai của người Hà Nội với nhiều dự án resort, khu nghỉ dưỡng lớn nhỏ, đặc biệt sau khi đường cao tốc từ Láng - Hoà Lạc đi Hoà Bình thông xe năm 2017 giúp thời gian di chuyển từ trung tâm Hà Nội đến TP. Hoà Bình rút ngắn một nửa chỉ còn khoảng trên dưới 1 giờ.
Dịch bệnh Covid-19 và sự đông đúc chật chội của Hà Nội đã khiến Hoà Bình trở thành lựa chọn lý tưởng để đi về của ngày càng nhiều người dân Thủ đô có điều kiện. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Hòa Bình đang nóng lên với hàng loạt dự án đón đầu xu thế mới như: Ivory Villas & Resort, Parahills Resort, Sakana Hoà Bình,...
Tóm lại, cánh cửa phát triển bất động sản nghỉ dưỡng “phi biển” đã mở rộng cho Hòa Bình với các ưu thế vượt trội về vị trí, điều kiện tự nhiên, môi trường kinh tế - văn hóa - xã hội và sức hấp dẫn các nguồn lực đầu tư. Thành công khi bước qua cánh cửa đó giờ đây hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng nắm bắt cơ hội và tạo điều kiện biến Hòa Bình trở thành trung tâm nghỉ dưỡng hàng đầu Việt Nam thông qua quy hoạch, cơ chế chính sách của chính quyền và sự hợp tác của người dân Hòa Bình.
TS. Vũ Đình Ánh/Reatimes
Bài trước